Квартир выше крыши. Кирпичные пятиэтажки будут надстраивать без отселения

10.02.2015

Реконструкция четырехэтажного кирпичного здания на улице Мишина, 32, с надстройкой до девяти этажей завершается. За счет надстройки пяти этажей (она дала 30 дополнительных квартир) жильцы получили возможность купить новое жилье для детей и внуков. «Проект считаю удавшимся», – заявил руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. Положительный опыт власти намерены распространить и на другие кирпичные дома 1955–1965 годов постройки, высотой не более пяти этажей и имеющих железобетонные перекрытия. Сейчас изучается свыше 1300 адресов, и уже в этом году могут начать надстраивать 5–10 домов.

После сноса жилых домов серий первого периода индустриального домостроения в городе останется около 9 тысяч морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3–5-этажных домов постройки 1955–1965 годов (всего около 35 млн кв. метров). Многие из них требуют комплексного капитального ремонта. Как заверяют в департаменте градполитики, при наличии железобетонных перекрытий и малоизношенных несущих конструкций такие дома в ряде случаев могут быть реконструированы с увеличением этажности. «Главное – необходимо положительное решение самих жильцов этих домов. Это проект для ответственных хозяев, которые серьезно отнеслись к участию в управлении своей и общей недвижимостью», – подчеркивает Сергей Лёвкин.

Однако применить подобный опыт к домам любой этажности и параметров не получится – экономически невыгодно. На сайте департамента в открытом доступе находятся методические рекомендации «по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов без отселения жильцов с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования».

«Разрабатывая методические рекомендации, мы исходили из того, что на домах с другими параметрами жилья эту схему применять нецелесообразно, – говорит начальник Управления координации реализации генерального плана Москвы Юрий Филипенко. – Например, у панельных домов и у ряда серий кирпичных домов постройки середины 1950–1960-х годов очень маленькие кухни, совмещенный санузел, проходная комната. При реконструкции с надстройкой качество жилья по большому счету остается прежним. Людям просто нет смысла терпеть все неудобства, связанные со строительством. Этим домам требуется коренная перепланировка – с переноской стен и формированием новых пространств, а это возможно только с отселением жильцов».

Не попадают под реконструкцию и дома, где высота потолков менее трех метров, а расчетный износ конструкций – более 50 процентов. При этом реконструируемое здание должно находиться вне зон градостроительной деятельности. Исключаются и все дома, расположенные вдоль улично-дорожной сети. Причина в том, что в ходе реконструкции дом хоть на два метра, но станет шире за счет появившихся лоджий и лифтовых шахт, а вдоль УДС обычно проходят подземные коммуникации, магистральные сети. Не могут быть реконструированы и дома в зонах культурного наследия и природных зонах. Центральный округ также полностью исключен из списка из-за существующих там высотных ограничений, охранных территорий и других факторов. И даже если все необходимые условия выполнены, нужно, чтобы собственники минимум двух третей квартир высказались за реконструкцию.

«Ну а дальше на помощь вновь придут разработанные департаментом градполитики методические рекомендации, – говорит Юрий Филипенко, – где до мелочей прописан каждый шаг по подготовке необходимой разрешительной документации, начиная с момента проведения организационных собраний жильцов и до оформления свидетельств о регистрации права собственности в уже полностью реконструированном доме». Рекомендации содержат все необходимое юридическое сопровождение, формы заявок, нужные ссылки. Расписано, сколько то или иное заявление рассматривается по закону и в каком виде – электронном или бумажном – его нужно отсылать.

Преимущество данного проекта в отсутствии дополнительной финансовой нагрузки – доли города и платы за изменения, что позволяет снизить себестоимость строительства. Город и муниципальное образование не вкладывают ни копейки в реконструкцию, а в доме осуществляется бесплатный капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, установкой лифта. У здания появляются новые стены, окна, кровля.

Жильцы реконструируемых квартир еще и увеличивают свою жилплощадь. Так, на улице Мишина и без того немаленькие квартиры – от 80 до 100 кв. метров – увеличились минимум на 17 кв. метров. А за счет надстройки пяти этажей (30 квартир) они получили возможность купить жилье для детей и внуков.

Однако покупка дополнительной квартиры – дело добровольное. Жильцы дома на улице Мишина (где в двух подъездах было 16 квартир) договорились, что имеют преимущественное право выкупа – они приобретали квартиры на начальной стадии, по себестоимости, в несколько раз ниже коммерческой цены. «Мы решили, что владельцы одной квартиры имеют право приобрести еще одну новую. В принципе, люди могли взять и по две квартиры, чтобы потом их перепродать и на этом заработать, но тогда бы нам не хватило денег на реконструкцию, – рассказывает председатель ТСЖ Гарри Куренков. – Чтобы избежать подобного рода просчетов, все решения необходимо было принимать коллегиально. С этой целью департамент градостроительной политики рекомендовал нам еще на организационной стадии форму товарищества собственников жилья, с которой мы согласились».

Да и сам город получает в данном случае ряд преимуществ. Пока новый дом не поставлен на кадастровый учет, ТСЖ платит земельный налог. Возникает налог на недвижимость. Высвобожденные средства, которые могли бы быть направлены на капремонт дома, город направляет на решение приоритетных задач – строительство метро, социальных и улично-дорожных объектов. Плюс субсидии, выплачиваемые управляющим компаниям на проведение капитального ремонта, в данном случае также остаются у города.

«В департаменте градполитики сейчас в проработке находятся порядка 1300 адресов, представленных нам по заданным критериям БТИ, – отмечает Юрий Филипенко. – Мы подготавливаем адресный перечень. Как оказалось, из более чем 200 проработанных адресов лишь по 24 возможно проведение реконструкции с надстройкой. Еще по 40 адресам – где земельные участки частично попали в зоны градостроительных ограничений – потребуется дополнительное изучение ситуации. С этой целью мы отправили запросы в различные ведомства. Департамент тесно работает с инициативными группами жильцов тех домов, которые изъявили желание осуществить реконструкцию. Мы приезжаем к ним, рассказывает о проекте. Они ездят на улицу Мишина, изучают».

В семи домах большинство жильцов одобряет проведение работ. Так, на Подъемной улице, дом 8, за проголосовали 88% жителей. «Однако мы никого не принуждаем. Если в этом году к реализации проекта подключатся порядка 5–10 домов, нас это вполне устроит», – подчеркивает начальник управления.